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新華聯存貨高達143億 將減少三四線樓市項目開發
發布時間:2012-07-14    文章來源:sina    瀏覽次數:255
8月24日,新華聯發布2014年半年報,公司上半年實現營業收入8.59億元,同比下降29.59%;歸屬於上市公司股東的淨利潤1.93億元,同比下降近五成。

《每日經濟新聞》記者注意到,麵對近143億元的庫存壓力,新華聯在 半年報中表示,欲放緩個別區域的投資開發節奏,增加一線城市北京、上海、廣州、深圳的項目儲備與開發。上半年,新華聯主要業績指標較去年同期均有較大下 滑,主要原因是由於其新設立項目較多,且項目多處於前期開發建設階段,尚未進入結算期,導致期間費用增加,造成淨利潤相應減少。

新華聯董事會相關人士在接受記者采訪時表示,緩解資金壓力的方式,一是尋求大股東的支持,另外借助於開發貸。對於緩解庫存壓力,上述人士表示,將原來的直銷模式,增加混合式營銷,再注入代理的支持,並且控製成本。

部分收入尚未確定

新華聯半年報顯示,截至上半年末,公司流動負債為95億元,流動資產為181億元,但其中存貨占比近八成,達到143億元,這意味著,新華聯的速動比率在0.4左右。

“速動比率為0.4,表明企業的短期償債風險大,償債壓力大,從企業負債率較高也可以看出,這與當下房地產市場行情有關。”中投顧問谘詢顧問崔瑜表示。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,存貨過高,會使得房企麵臨兩個問題:一是加劇高庫存下的資金沉澱成本,加劇資金鏈的緊張程度;二是企業經營能力容易受質疑,往往庫存周轉難的房企,背後的資金管控能力、投資節奏的把控等都有一定問題。

新華聯似乎也意識到了存貨過高的風險。新華聯在半年報中表示,受累於整體經濟,公司在過去三、四線城市的產品布局形成了一定庫存,上半年采取了係列措施狠抓強勢營銷,積極回籠建設資金和增加現金流。

“新華聯過去在三、四線城市形成的產品積壓較多,在房地產市場低迷的大環境下,剛性需求較弱,三、四線城市房產成交量明顯疲軟,營銷措施對去庫存起到的作用較為有限。”華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱向 《每日經濟新聞》記者表示。

新華聯的存貨以開發產品和開發成本為主,其中,開發產品本期增加額和減少額分別為20.9億元和4.91億元,淨增近16億元;開發成本本期增加額近12.47億元。

新華聯相關人士表示,雖然從財報上看,存貨金額較大,但開發成本中有一部分是土地,開發產品中有一部分已經預售,但由於未達到確認條件,尚未計入營業收入中,同時公司將召開下半年工作會議,專門針對銷售業務進行工作布置,所以總體來講企業資金鏈還是比較健康的。

“新華聯項目不少集中在庫存積壓嚴重的城市,這會進一步降低其資金回款速度,企業資金鏈壓力恐會進一步增大。”崔瑜直言,由於過去新華聯在項目落戶地的選擇上,沒能預料到房產大環境突變這個重要因素,所以後期去庫存壓力會持續較長一段時間。

中國指數研究院發布的數據顯示,今年6月監測的42個主要城市累計成交麵積環比下降超過一成,其中,長沙和惠州的降幅都在兩成左右,長春下降逾5%。而新華聯在上述三個城市的庫存金額超過10億元。

新華聯相關人士表示,銀川、西寧開盤都在當地引起很大轟動,營業收入減少主要是在銷售以後,沒有符合確認收入的條件,但確有回款和簽約,都比去年同期有不同程度的提高。

旅遊地產項目效果待觀察

值得注意的是,新華聯一直沒有停止開發旅遊地產的腳步。但受訪的業內人士均表示,旅遊地產具有長周期投資的特點,短期內難見資金回報。趙煥焱告訴《每日經濟新聞》記者,由於回收成本時間較長,新華聯開發的文化旅遊項目可能成為又一個使現金流趨緊的因素。

新華聯相關人士稱,旅遊地產從表麵看投資回報周期長,但公司遵循分期分批滾動開發的策略,旅遊地產裏也有可售的產品。比如先把可售的部分賣掉,等資金回籠後,再建設自持的部分。自持起來以後,門票收入、租金收入可以維持日常的開支。

新華聯亦在半年報中表示,一是減少初始資金投入量大,回報周期較長的五星級酒店項目;二是減少三、四線城市的項目開發;三是減少文化旅遊項目的開發數量,做精、做強三到四個文化旅遊項目。適當放緩個別區域的投資開發節奏。

崔瑜表示,這意味著新華聯間接承認過去開發的文化旅遊項目過多,沒能帶來較好的收益。趙煥焱直言,隨著房地產形勢的轉變,文化旅遊地產麵臨著政策和市場的雙重危機,新華聯的旅遊地產項目能否達到預期目標還有待觀察。
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